Рассказываем, как обезопасить себя при покупке вторичного жилья
Покупка квартиры на вторичном рынке, в отличие от новостроек, имеет свои подводные камни. Прежде чем покупать квартиру, нужно ее тщательно проверить.
Первым, самым важным моментом является юридическая история квартиры. Важно тщательно собрать информацию о юридической истории квартиры, прежде чем заключать договор. Иначе сделку могут признать недействительной, если выяснится, что кто-то из предыдущих собственников еще претендует на квадратные метры. У квартиры или дома на вторичном рынке был один или несколько собственников, а также бывший собственник квартиры может находиться в местах лишения свободы, и его восстановят в правах на жилье после выхода на свободу.
Квартира может оказаться под арестом, участвовать как имущество для раздела в суде или оказаться в залоге. Необходимо также удостовериться, что участвовавшие в приватизации жильцы согласны с продажей объекта и все они выписались до оформления сделки. Для подтверждения информации нужно обратиться в паспортный стол или заказать выписку из ЕГРН.
Важным плюсом вторичной недвижимости является возможность купить квартиру в старом районе с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, который не застроен многоэтажными домами. Минус — ремонт вы, скорее всего, будете полностью переделывать. Некоторые продавцы вносят небольшие косметические изменения, чтобы скрыть реальные недостатки капитального ремонта: плохую проводку, старые трубы, неровности и щели в стенах. Обязательно осматривайте квартиру на предмет наличия плесени в ванной и на кухне.
Еще один важный момент — законность перепланировок. Сверьте расположение комнат и стен с планами БТИ и убедитесь, что изменения были согласованы.
В большинстве случаев метры в новостройке стоят дешевле, особенно если вкладываться в строительство на уровне котлована. При этом цены растут по мере строительства дома и приближения приемки госкомиссией, а покупать квартиру в строящемся доме рискованно. Также вторичкой считаются не только старые хрущевки, но и новостройки, которые уже сданы. Их автоматически причисляют ко вторичному жилью, которое нельзя купить по договорам уступки или ДДУ.
Плюсом вторичной недвижимости является возможность купить больше квадратных метров за меньшую цену и сразу заселиться в свою квартиру. При этом важно заранее оценить необходимость ремонта в такой квартире. Не стоит забывать и о коммунальных услугах: в большинстве новых квартир предустановлены счетчики потребления воды и электричества, которые позволят сэкономить на ЖКХ, на уже обжитой жилплощади в некоторых случаях придется ставить их самостоятельно или платить по завышенным ценам ежемесячно.
У покупки вторичного жилья есть еще одно преимущество: получить на него ипотеку проще — большинство банков предлагают программы по кредитованию покупки квартир на вторичном рынке с более низкими ставками по сравнению с новостройками.
Соседей не выбирают — это правило актуально при покупке квартиры в новостройке. В случае со вторичной недвижимостью вы можете заранее навести справки. Доверять в этом вопросе риелтору можно не всегда, лучше позвонить в соседнюю квартиру или обратиться к старшему по подъезду. С потенциальными соседями вы сможете обсудить историю квартиры, которую хотите купить, плюсы и минусы дома, района и цен на ЖКХ, а заодно оценить чистоту подъезда и убедиться, что в нем вечерами не собираются сомнительные компании.
При сделках со вторичной недвижимостью гораздо больше шансов столкнуться с мошенническими схемами. Чаще всего мошенники предлагают недвижимость по сниженным ценам, поэтому если вам попался вариант значительно ниже рыночной стоимости, то лучше подстраховаться и перепроверить его с помощью специалистов, чтобы проверить, является ли продавец собственником.
Насторожить должна и ситуация, когда продажей занимается не сам собственник, а доверенное лицо. В этом случае вы имеете право поинтересоваться, каким образом он связан с хозяином квартиры, а также проконсультироваться у нотариуса, который оформил ему доверенность. В случае если владелец получил недвижимость по решению суда, а не договору купли-продажи, стоит обратиться в суд, из которого получено постановление, затребовать оригиналы документов и убедиться в законности сделки.
Оформление договора происходит между покупателем и продавцом. Если у квартиры несколько собственников, то он в обязательном порядке оформляется у нотариуса. Когда собственник один, то при желании сэкономить некоторые предпочитают взять за основу стандартный шаблон договора. Делать этого не стоит: лучше доплатить за грамотно составленный документ, ведь в случае возникновения споров после заключения сделки суд будет руководствоваться вашим договором. Если в нем не прописаны все обязанности участников конкретной сделки, то доказать свою правоту будет сложнее.
Нотариус же не только составит индивидуальный договор и внесет в него все необходимые правки, если они возникнут, но и проверит представленные сторонами документы. По желанию сторон юрист регистрирует в Росреестре факт перехода права собственности.
